Rynek nieruchomości w USA, cz. 3, wskaźnik wyprzedzający dla gospodarki

Przeanalizowanie w poprzednim artykule wskaźników rynku nieruchomości pod względem ich wartości prognostycznej dla całej gospodarki dało zadowalające efekty. Dla wcześniejszego określenia wzrostu PKB publikowane są jednak inne, częściej i szerzej komentowane wskaźniki wyprzedzające. Jednym z nich, tworzonym przez Conference Board, jest indeks nastrojów konsumentów (CCI). Indeks ten określa bieżące nastawienie konsumentów co do przyszłości, i dzięki temu bardzo dobrze zapowiada wejście w recesję lub fazę ożywienia.

Okazuje się, że koniunktura na rynku nieruchomości, a w szczególności zaprezentowane na wykresie poniżej wskaźniki – oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz zgłaszany popyt na tego typu kredyt – są ściśle powiązane z indeksem nastrojów.

Rysunek 1. Nastroje konsumentów

Sytuacja, jeśli ją przeanalizować, oczywiście pod żadnym względem nie dziwi. Równolegle z pogarszającymi przewidywaniami co do przyszłości, konsumenci przesuwają w czasie decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Banki za to, reagując na taką sytuację, obniżają oprocentowanie tego typu kredytów, licząc że ich atrakcyjna cena przyciągnie klientów. Dopóki gra popytu i podaży na rynku nie jest zaburzona, sytuacja może trwać dłuższym terminie. Nie miało to jednak miejsca w zaprezentowanym powyżej okresie. Amerykański rząd, sztuczną stymulacją rynku nieruchomości, mógł doprowadzić do błędnej oceny sytuacji przez konsumentów. Obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych i ułatwienie dostępu do nich, mogło sprawić że konsumenci zbyt optymistycznie oceniali obecną i przyszłą rzeczywistość gospodarczą, co swoje odzwierciedlenie miało właśnie w rosnącym CCI. Nastroje zaczęły się pogarszać w 2007 roku, gdy popyt na kredyty hipoteczne spadał już od roku, a więc to ten drugi dał pierwsze sygnały nadciągających kłopotów.

Jest jednak inny wskaźnik wyprzedzający dla gospodarki, który o wiele skuteczniej wyprzedza wzrost gospodarczy. Jest to, publikowany przez tę samą instytucję, Leading Economic Index (LEI). Bazuje on na 10 ilościowych wskaźnikach gospodarczych (bierze pod uwagę m.in. liczbę nowych zamówień, wniosków o zasiłek czy indeks S&P500), i z ponad 90% korelacją wyprzedza zmianę w PKB Stanów Zjednoczonych o 1 kwartał.

Co ciekawe, we wszystkich badanych w poprzednim artykule okresach, analizowane wskaźniki rynku nieruchomości szybciej odwzorowały przyszłą gospodarczą sytuację. Na wykresach zaprezentowana jest roczna, procentowa zmiana wartości indeksu LEI.

Rysunek 2. Leading Economic Index

Korelacja wskaźników skupia się wokół 77%, a wyprzedzenie wynosi średnio 4 miesiące. Oznacza to, że znając wartości czy to indeksu sprzedaży domów, czy rozpoczętych budów, można z dużym prawdopodobieństwem określić zachowanie indeksu LEI, czyli także sytuację gospodarczą kraju, w ciągu następnych kilku miesięcy. Ta wiedza może dać sporą czasową przewagę w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, a następne artykuły pokażą jak ją wykorzystać.

Nie trzeba jednak obserwować wszystkich wskaźników dotyczących rynku nieruchomości, choć niewątpliwie poszerza to horyzont, by znać jego sytuację. Istnieje bowiem, tworzony przez National Association of Home Builders i Wells Fargo, wskaźnik, który na podstawie ankiet przeprowadzanych wśród członków stowarzyszenia, mierzy sentyment rynku. Jak się okazuje, indeks doskonale odwzorowuje zmiany zarówno w sprzedaży nowych domów jak i rozpoczętych budowach (korelacja w okolicach 90%), z dość dużym, około 10-miesięcznym wyprzedzeniem.

Rysunek 3. Housing Market Index

Wskaźnik publikowany jest około połowy każdego miesiąca, a historyczne dane wraz z komentarzami znaleźć można tutaj.

Treści przedstawione w niniejszym serwisie zostały przygotowane z należytą starannością i w oparciu o najlepszą wiedzę ich autorów. Mają one charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji ani porady inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Ich autorzy i serwis Investio.pl nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie wyżej wymienionych treści, a w szczególności za straty z nich wynikłe.