Rynek nieruchomości w USA, cz. 5, zachowanie spółek na giełdzie

Miejscem, w którym najefektywniej wykorzystać można wiedzę zdobytą dzięki poprzednim artykułom jest oczywiście amerykańska giełda. Na nowojorskim parkiecie handluje się akcjami setek spółek, których działalność w mniejszym, lub większym stopniu uzależniona jest od koniunktury na rynku nieruchomości. Od firm stawiających domy i producentów materiałów budowlanych, przez sieci supermarketów sprzedających narzędzia, po firmy doradcze działające na rynku nieruchomości – duża różnorodność pozwala na odpowiednią dywersyfikację w ramach jednej branży, i zadowalające dostosowanie portfela do danych warunków rynkowych.

Indeks dla branży publikuje agencja Standard and Poors. Zrzesza on 148 deweloperów z całej giełdy (S&P PROPERTY). Na potrzeby artykułu stworzony został inny indeks, który zgrupował 26 największych firm z rynku nieruchomości, a więc tych, które wchodzą również w skład S&P 500 (nazwiemy go S&P 500 NIERUCHOMOŚCI).

Na pierwszy rzut oka widać, że spółki z badanego rynku szybciej i lepiej poradziły sobie z kryzysem niż cały indeks S&P 500, trzeba jednak pamiętać, że również o wiele mocniej traciły w trakcie załamania. Co ciekawe, to wzrosty na giełdzie wyprzedziły poprawę nastrojów wśród członków NAHB, których nastawienie zaczęło się poprawiać dopiero z początkiem ostatniego kwartału 2011 roku.

Choć domów sprzedaje się wciąż trzykrotnie mniej niż przed kryzysem, a ilość rozpoczętych budów stanowi jedynie połowę wartości sprzed 8 lat (szczyt hossy na rynku), indeks S&P 500 NIERUCHOMOŚCI zdążył wzrosnąć 3,5-krotnie. Mimo to, wielkości sprzedaży i zysku netto znajdują się w okolicach znanych z hossy, wraz z nimi jednak dynamicznie wzrosło zadłużenie netto spółek.

Rysunek 1. Porównanie indeksów

Porównując analizowany indeks do głównego wskaźnika amerykańskiej giełdy można stwierdzić, że sam indeks – w przeciwieństwie do spółek – poradził sobie z kryzysem lepiej. Mimo wcześniejszego i większego spadku, szybciej wybił się ponad szczyty z 2007 roku. Trudno jednak powiedzieć by to spółki wchodzące w jego skład odpowiadały za wzrosty na S&P 500, ponieważ ich kapitalizacja to około 3,5% wartości rynkowej wszystkich firm z głównego indeksu.

Rynek nieruchomości można podzielić na trzy główne grupy firm. Spółki budowlane i deweloperzy, producenci materiałów budowlanych, agenci nieruchomości (grupa 1); producenci narzędzi, sprzętu AGD, supermarkety budowlane (grupa 2); oraz te, które odpowiadają za stronę finansową (grupa 3) – do tej grupy należą przede wszystkim REITy, o których w ostatniej części artykułu.

Słaba koniunktura odzwierciedlona w głównych wskaźnikach rynku ciąży przede wszystkim spółkom z grupy pierwszej. To ceny ich akcji najszybciej zaczęły spadać, a i przecena okazała się najsilniejsza (nawet 85% w okresie lipiec 2005 – listopad 2008). Nic dziwnego, ponieważ ich działalność opiera się na sprzedaży lub budowie domów, a główne wskaźniki rynku (na rysunku nr 3) w 98% i z 12-miesięcznym wyprzedzeniem, skorelowane są z poziomem sprzedaży netto.

Rysunek 2. Spółki z pierwszej grupy

Oznacza to, że wraz z pogarszającą się obecnie dynamiką wskaźników, spółki w nadchodzącym roku powinny publikować gorsze wyniki. Poziom sprzedaży pozostaje w wysokiej korelacji z ich wycenami giełdowymi,  dyskontowanie słabych wyników rozpoczęło się już w maju, a spowodowane było pierwszymi zapowiedziami wygaszania QE3.

Rysunek 3. Prognoza wyników

Ten fakt, oraz wiedza, że FED prawdopodobnie zacznie ograniczać program luzowania ilościowego jeszcze w pierwszej połowie nadchodzącego roku, pozwala stwierdzić, że spółki typu D.R. Horton, Lennar czy Pulte Group nie będą należały do okazji inwestycyjnych w najbliższych kwartałach.

Spółki z drugiej, ustalonej przeze mnie, grupy radzą sobie o wiele lepiej. Choć w trakcie kryzysu traciły 60% w okresie luty 2007 – marzec 2009, to jednak od tego czasu zdążyły już ponad 4-krotnie zwiększyć wartość. Z powodu typu działalności jaka prowadzą – w większości sprzedaż narzędzi czy urządzeń domowych prywatnym odbiorcom – ich wyniki są mniej wystawione na ryzyko ograniczania QE. Wielkość sprzedaży uzależniona jest bardziej od wielkości konsumpcji lub stanu portfeli Amerykanów, niż rządowego “dopalacza”.

Rysunek 4. Spółki z drugiej grupy

Wartym uwagi jest fakt, że wyceny spółek pozostały niewzruszone na komentarze dotyczące QE. Nie daje to całkowitej pewności co do względnej obojętności na wygaszanie programu wśród tych firm – negatywna reakcja jest niemal pewna, jednak jej rozmiar pozostaje nieznany. Ta informacja pozwala skorzystać na poprawie na rynku nieruchomości, przy odrobinę mniejszym ryzyku niż w wypadku firm budowlanych. Spółki należące do tej grupy to m.in. Home Depot – sieć supermarketów sprzedających narzędzia oraz materiały budowlane i remontowe; Whirlpool – jeden z największych producentów sprzętu AGD; czy Black & Decker – producent elektronarzędzi i sprzętu AGD.

Ostatnią grupę tworzą głównie tzw. Real Estate Investment Trust, czyli fundusze inwestycyjne, lokujące środki na rynku nieruchomości. Ich działalność, w największym skrócie, polega na zakupie nieruchomości – budynku biurowego, mieszkalnego, centrum handlowego, magazynu itp., a następnie czerpaniu zysków z najmu. Swoją atrakcyjność zawdzięczają głównie zarówno mało ryzykownej i dochodowej działalności, jak i specjalnemu traktowaniu przez prawo podatkowe – amerykańskie REITy, by nie płacić podatku, muszą oddać akcjonariuszom co najmniej 90% zysków.

Rysunek 5. Spółki z trzeciej grupy

Bardziej niż dla zysków ze sprzedaży akcji, spółki typu REIT kupowane są dla zysków właśnie z dywidend. Cena akcji brana jest pod uwagę głównie po to, by obliczyć wskaźnik dywidendy, a tym co bardziej interesuje inwestorów jest wielkość portfela nieruchomości i ich terytorialne lub sektorowe zdywersyfikowanie. Choć REITy są dostępne w wielu krajach (Polska do nich nie należy), to rynek amerykański jest oczywiście największy i najbardziej różnorodny – a tym samym, najbardziej atrakcyjny. Więcej informacji oraz listę funduszy znaleźć można na oficjalnej stronie National Association of Real Estate Investment Trusts.

W obecnym okresie, niezależnie od zachowania wskaźników rynku czy samych spółek, należy pamiętać, że amerykański rynek nieruchomości jest silnie stymulowany przez Rezerwę Federalną. Przez zakończenie QE ucierpieć mogą akcje wszystkich firm z branży, ponieważ jeśli nie wyniki spółek (i zdroworozsądkowe myślenie), zadziałać może psychologia (i wyprzedaż z odrobiną paniki), która nakazuje wycofywać się z aktywów o złych perspektywach. Znaczenie będzie miał z pewnością sposób wygaszania programu luzowania ilościowego. Jest szansa, że zakończenie QE3 będzie przeprowadzone łagodniej niż było to pierwotnie planowane, a to z powodu majowej reakcji wszystkich światowych rynków na pierwsze komentarze na ten temat. Przemawia za tym obietnica Bena Bernanke o utrzymaniu stóp procentowych na niskim poziomie długo po wyjściu z QE. Niezależnie od tego, moment zakończenia programu będzie dobrym testem dla siły rynku, i tak naprawdę dopiero gdy ten test się dokona, inwestorzy będą mogli z powrotem poważnie myśleć o średnio i długoterminowym inwestowaniu analizowanej branży.

Treści przedstawione w niniejszym serwisie zostały przygotowane z należytą starannością i w oparciu o najlepszą wiedzę ich autorów. Mają one charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji ani porady inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Ich autorzy i serwis Investio.pl nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie wyżej wymienionych treści, a w szczególności za straty z nich wynikłe.