Rynek nieruchomości w USA, cz. 6, podsumowanie

Rynek nieruchomości to dla amerykańskiego rządu jeden z najważniejszych sektorów gospodarki. Jest z tego powodu silnie stymulowany – do wybuchu kryzysu, przez GSE’s (government-sponsored enterprises), a w trakcie i po, także bezpośrednio przez samą Rezerwę Federalną. Obecnie Fed zamierza rozpocząć wygaszanie programu QE3, co najprawdopodobniej negatywnie wpłynie nie tylko na ten rynek, ale i całą amerykańską gospodarkę.

Główne wskaźniki rynku, takie jak sprzedaż nowych domów czy rozpoczęte budowy doskonale przedstawiają rynkową koniunkturę. Co więcej, z dużym wyprzedzeniem zapowiadają wejście w fazę ożywienia lub spowolnienia przez całą gospodarkę. To sprawia, że dogłębna analiza rynku nieruchomości jest niezbędna, by poprawnie określić stan i kierunek rozwoju Stanów Zjednoczonych. Dla branży publikowany jest indeks obrazujący nastroje panujące wśród jej uczestników. Obliczany jest na podstawie ankiet, przeprowadzanych wśród członków National Association of Homebuilders, który skorelowany jest z wymienionymi wcześniej wskaźnikami na około 90%, i wyprzedza zmiany na rynku o około 10 miesięcy.

Obecnie, rynek nieruchomości daleki jest od stanu sprzed załamania – ilość rozpoczętych budów jest o połowę niższa, a ilość sprzedanych domów to wciąż ⅓ maksymalnych wartości. Dodatkowo, dynamika tych wartości spadała przez pierwszą połowę 2013 roku. Poprawiały się jednak nastroje, czego efekt we wskaźnikach powinien być, teoretycznie, widoczny w nadchodzącym roku. Rynek pozostaje wciąż pod silnym wpływem QE3 – same tylko informacje o jego możliwym zakończeniu wywołały dynamiczny wzrost odsetek za kredyty hipotecznie. Niepokojącą tendencję widać w stosunku udzielonych kredytów o zmiennym oprocentowaniu do ogólnej puli kredytów. Ich ilość nie zareagowała spadkiem na niższe w ostatnich miesiącach odsetki, a to może pozostawić znaczącą część Amerykanów z wysoko oprocentowanymi kredytami, gdy FED zdecyduje się zakończyć program luzowania.

Spółki będące uczestnikami rynku mają swoją reprezentację na nowojorskiej giełdzie oraz w samym indeksie S&P 500. Nie wszystkie zachowują się jednak tak samo – zarówno wyceny giełdowe jak i same wyniki spółek zróżnicowane są wg typu działalności. Firmy zajmujące się budową czy sprzedażą domów, lub produkcją materiałów budowlanych, radzą sobie bardzo słabo, a ich wyniki finansowe jak i giełdowa wartość różni się znacząco (na ich niekorzyść) od wartości sprzed załamania. Zaskakująco dobrze zachowują się za to spółki, które produkują lub sprzedają narzędzia i sprzęt dla zwykłych konsumentów. Wartość ich akcji od dołka w 2009 zwiększyła się już kilkukrotnie, a wyniki w wielu przypadkach osiągnęły poziomy z 2007 roku. Na giełdzie dostępne są również fundusze inwestycyjne, które lokują kapitał na rynku nieruchomości. To tzw. Real Estate Investment Trusts, a popularność zawdzięczają wysokim i regularnym dywidendom.

Największym zagrożeniem dla rynku – spółek z branży, banków i kredytobiorców jest wygaszanie programu QE3. Spowodowany tym wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych odbije się na wszystkich wymienionych podmiotach, najmocniej zaś na kredytobiorach finansujących mieszkanie kredytem o zmiennym oprocentowaniu.

Dotychczasowe programy skupu aktywów nieco różniły się od siebie. Pierwszy, rozpoczęty w grudniu 2008 roku i trwający przez kolejne 16 miesięcy, miał na celu osłabienie skutków kryzysu. Początkowo, Fed chciał przeznaczyć 500 miliardów dolarów na wykup MBSów i 100 miliardów dolarów wsparcia dla instytucji wspierających rynek (Fannie Mae, Freddie Mac i inne). W pierwszej połowie 2009 roku bank ogłosił jednak decyzję o dodatkowych 750 miliardach przeznaczonych na MBSy, kolejnych 100 miliardach wsparcia i 300 miliardach przeznaczonych na wykup obligacji rządowych. Nie spowodowało to jednak zwiększenia akcji kredytowej, a oprocentowanie kredytów hipotecznych w trakcie trwania programu wzrosło. Było to spowodowane trudną sytuacją banków, które dodatkowe fundusze przeznaczały na pokrycie strat, a także zwiększyły standardy udzielania kredytów.

Drugi, zdecydowanie krótszy i o nieco mniejszej skali, polegać miał jedynie na skupie rządowych obligacji i obniżeniu ich rentowności, by skierować inwestorów w stronę bardziej zyskownych MBSów. Fed chciał także wywołać większy popyt i inflację, które zadziałałyby pozytywnie na zyski przedsiębiorstw i płace. Program zadziałał jedynie w ostatnim przypadku – oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz rentowności w ciągu 7 miesięcy trwania QE2 wzrosły.

Trzeci, rozpoczęty w we wrześniu 2012, miał stymulować zarówno rynek nieruchomości, amerykańskiego długu oraz wewnętrzny popyt. W ciągu 15 miesięcy Fed wykupił MBSy za łączną wartość 600 miliardów dolarów, i obligacje za około 675 miliardów dolarów. Obecnie program QE3 chyli się ku końcowi, i choć data rozpoczęcia jego wygaszania nie jest znana, to większość analityków skłania się ku pierwszej połowie nadchodzącego roku.

Rysunek 1. Programy QE

O ile, na podstawie analizy pierwszych dwóch programów, trudno wysnuć wnioski co do zakończenia bieżącego – inny charakter oraz sytuacja gospodarcza, o tyle z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że na rynku nieruchomości odbije się ono negatywnie. Po pierwsze, co najmniej półtoraroczna (jeśli Fed nie rozpocznie wygaszania w grudniu) stymulacja zdążyła uzależnić rynek od taniego pieniądza. Po drugie, ogłoszenie zakończenia programu QE2 na trzy miesiące przed faktycznym końcem nie wywołało tak zdecydowanej reakcji, jaką widać po słownej sugestii o możliwym wygaszaniu QE3. Po trzecie, wraz z końcem skupu obligacji ich rentowność również wzrośnie, a ponieważ są o wiele mniej ryzykowne, część inwestorów przeniesie się z rynku papierów hipotecznych na rynek rządowych papierów dłużnych. I w końcu po czwarte, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na historycznie niskim poziomie (średnio 8% w latach 90., 6,5% w latach 2000 – 2010, i 4,2% w latach 2010 – 2013), a wynika to właśnie z ogromnej stymulacji Fedu w ostatniej dekadzie (przez bezpośredni skup kredytów lub dofinansowania GSE’s).

Ograniczenie, i całkowite wygaszenie QE3 nie powinno załamać rynku (stopy procentowe nadal będą niskie), może jednak zdusić obecną poprawę, a już na pewno wydłuży okres jego odbudowy. Ważne jednak by uwolnić rynek od stymulacji, i pozwolić żeby wzrost budowany był z cegieł, a nie kartonowych płyt.

Treści przedstawione w niniejszym serwisie zostały przygotowane z należytą starannością i w oparciu o najlepszą wiedzę ich autorów. Mają one charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji ani porady inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Ich autorzy i serwis Investio.pl nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie wyżej wymienionych treści, a w szczególności za straty z nich wynikłe.