Analiza fundamentalna #DOM – Dom Development SA

Ogólna sytuacja spółki

Spółka Dom Development SA (#DOM) to podmiot działający na polskim rynku nieruchomości od 1996 roku. Firma początkowo koncentrowała działalność na mieszkaniach z sektora popularnego, jednak w miarę rozwoju potrafiła wykorzystać dynamikę wzrostu warszawskiego rynku nieruchomości i poszerzyć swoją ofertę o segment apartamentów. Obecnie w sprzedaży znajdują się mieszkania z różnych segmentów cenowych oraz domy jednorodzinne. Firma od początku działalności koncentrowała swoją ekspansję na rynku warszawskim. Mieszkania popularne, znajdujące się w ofercie Dom Development (#DOM), zlokalizowane są w kilku dzielnicach miasta, zaś charakteryzujące się wyższą marżą apartamenty, w ścisłym centrum stolicy.

W roku 2011 firma rozpoczęła pierwszą w swojej historii inwestycję poza obszarem Warszawy – w ofercie pojawiły się mieszkania, należące do osiedla Oaza we Wrocławiu. Firma realizuje biznes według dość jednolitego schematu, typowego dla branży deweloperskiej. Proces realizacji projektów inwestycyjnych obejmuje zakup gruntów pod inwestycję,

zlecenie prac architektonicznych, zlecenie wykonawstwa firmie budowlanej wybranej na podstawie przetargu, sprzedaż i przekazanie mieszkania. Do końca roku 2012 firma przekazała łącznie 18tys. mieszkań, domów i apartamentów. W dającej się przewidzieć przyszłości spółka nie planuje ekspansji na kolejne polskie miasta, nowe projektu rozważane są na terenie Warszawy i Wrocławia. Dom Development to spółka, która przez kryzys rynku nieruchomości przeszła bezpiecznie, co na tle branży wcale nie było oczywistością. Obecna kondycja finansowa spółki zdaje się być stabilna, przychody ze sprzedaży wracają do wartości sprzed kryzysu, choć przy znacznie obniżonych marżach. Niniejszy artykuł ma na celu nakreślenie sytuacji fundamentalnej spółki Dom Development na tle podmiotów należących do branży.

Sytuacja w sektorze

…czyli rodzina już nie na swoim, ale jeszcze bez mieszkania dla młodych
Raporty statystyczne wskazują, że ceny mieszkań w Polsce osiągnęły już dno, od którego zaczynają się nieśmiało odbijać. W czerwcu 2013 roku mieszkania przestały tanieć, choć wydłuża się czas sprzedaży poszczególnych projektów. Indeks cen transakcyjnych mieszkań, obliczany przez Open Finance i Home Broker wzrósł w tym miesiącu o 3,7%, czego nie da się uzasadnić przyczynami o charakterze sezonowym. Owszem, o ile wzrost cen na początku roku był nienaturalny, ponieważ wynikał z czynnika jednorazowego, jakim było zakończenie rządowego programu Rodzina Na Swoim, o tyle obecne wzrosty mogą mieć charakter koniunkturalny. Nie bez znaczenia są spadki stóp procentowych, które po kolejnej obniżce kierują inwestorów do lokowania gotówki właśnie w nieruchomościach.

Myliłby się jednak ten, który myśli, że rynek nieruchomości w Polsce ma okres kłopotów za sobą. Z początkiem 2013 roku zakończył się, trwający od 2006 r. rządowy program wsparcia dla kupujących mieszkanie Rodzina Na Swoim. Ideą programu było dofinansowanie ze środków publicznych spłaty kredytu, w postaci poniesienia kosztów połowy odsetek przez Skarb Państwa przez pierwsze osiem lat spłacania kredytu. Dość powiedzieć, że przez okres trwania programu, banki udzieliły kredytów na kwotę ponad 32,9mld PLN w ramach programu RnS, a ilościowo, liczba kredytów przekroczyła 180tys. Koniec programu oznacza dla branży spadek popytu, a tym samym słabsze wyniki. Rządową odpowiedzią na zakończenie programu ma być kolejna inicjatywa wsparcia dla planujących kupić mieszkanie – program Mieszkanie Dla Młodych. Jednak projekt ustawy od dłuższego czasu tkwi w Sejmie i istnieją poważne obawy, iż podzieli on los RnS i miną lata, nim wejdzie w życie. Takiego scenariusza obawia się Jarosław Szanajca, prezes Dom Development (#DOM). Z perspektywy spółki korzystnie byłoby również, gdyby ustawa nie uwzględniała parytetu regionów, a wsparcie było kierowane tam, gdzie jest popyt na mieszkania (do dużych aglomeracji), a nie równomiernie według regionów, w myśl zasady niedyskryminowania tzw. „Polski B”. Do czasu wyjaśnienia tej i innych kwestii legislacyjnych, wpływ programu Mieszkanie Dla Młodych na wyniki deweloperów pozostaje niewiadomą. To co jest obserwowane, to utrzymujący się od dłuższego czasu spadek popytu na nowe mieszkania. Rysunek 1 przedstawia w ujęciu liczbowym ilość sprzedanych mieszkań w wydaniu wybranych podmiotów, zaliczanych do liderów branży deweloperskiej. Dom Development (#DOM) sprzedał w pierwszej połowie ’13r. 725 mieszkań i spodziewa się wzrostu zainteresowania mieszkaniami o podwyższonym standardzie w IIH ’13 i mieszkaniami popularnymi w ’14.

Rysunek 1. Sprzedaż mieszkań w ujęciu ilościowym dla wybranych deweloperów w latach 2008-2012

Sytuacja finansowa

Kryzys wyłonił liderów – tak prezentuje się dziś sytuacja na rynku deweloperskim i obraz ten będzie się umacniał. Wiele podmiotów upadło, rynek powoli oczyszcza się, a przed tymi, którym udało się przetrwać ciężkie czasy otwierają się nowe perspektywy wzrostu, już przy uszczuplonej konkurencji. Kluczem do przetrwania okazała się płynność i odpowiednie zarządzanie finansami, a także nastawienie na spadek popytu i obniżone marże. Spółkom, które przewiedziały pesymistyczny scenariusz udało się uniknąć kłopotów i przejść przez trudne czasy suchą nogą. Jednak prawdziwy powód do zadowolenia pojawi się dopiero, jeśli uda się wykorzystać, nieśmiało ożywiającą się koniunkturę. Dom Development to spółka nie ciesząca się dużą popularnością wśród inwestorów, o czym świadczyć może niski przeciętny obrót akcjami #DOM od początku 2013 roku, przedstawiony na Rysunku 2. Warto zwrócić uwagę, iż przy najwyższych przychodach i jednej z wyższych kapitalizacji, obroty papierami #DOM były delikatnie mówiąc niemrawe. Więcej informacji o obrocie akcjami pod linkiem.

Rysunek 2. Obrót na giełdzie wybranych spółek deweloperskich 01.styczeń-15.lipiec 2013

Kryzys w branży nieruchomości wpłynął na spadek rentowności osiąganych przez Dom Development oraz pozostałe podmioty w branży. Marże spółki są obecnie najniższe w historii, jednak ich poziom można wciąż uznać za zadowalający na tle spółek konkurencyjnych. Szczegółowe porównanie marż i rentowności przedstawia Rysunek 3.

Rysunek 3. Wskaźniki rentowności wybranych spółek deweloperskich za rok obrotowy zakończony 31.12. 2012

Również od strony wskaźników zadłużenia, Dom Development prezentuje się przyzwoicie. Wprawdzie dług odsetkowy w ujęciu procentowym jest wysoki, jednak jego struktura została odpowiednio rozłożona w czasie, przez co zmniejszone zostało niebezpieczeństwo niemożliwości spłaty odsetek. Szczegóły opisane są w poniższej tabeli.

Rysunek 4. Wskaźniki zadłużenia wybranych spółek deweloperskich za rok obrotowy zakończony 31.12. 2012

Rysunek 5. Wyniki finansowe spółki Dom Development w latach 2009 - 2012.

Dodatkowo warto zwrócić uwagę na poprawę wyników w wyrażeniu wartościowym na wszystkich poziomach w ostatnich trzech latach. Po rekordowo słabym roku 2010 wartości te wracają do poziomów sprzed kryzysu, co zobrazowane zostało na Rysunku 5. Nie należy jednak zapominać, że wyniki te osiągane są przy istotnie obniżonych marżach.

Dywidendowe obietnice

Komfortowo przedstawia się sytuacja spółki #DOM od strony płynności finansowej. Na koniec okresu sprawozdawczego IQ ’13 spółka posiadała w kasie gotówkę o wartości 441mln PLN, z której 91mln zostało wypłacone dla akcjonariuszy w postaci dywidendy w wysokości 3,68zł na akcję, przy stopie dywidendy najwyższej w historii spółki na poziomie 8,5%. Warto przypomnieć w tym momencie, iż #DOM jest spółką dywidendową, co udowodnił wypłacając część zysku akcjonariuszom rokrocznie przez ostatnie 7 lat. W kwietniu 2013 roku zarząd spółki zatwierdził nową politykę dywidendową. Zgodnie z jej brzmieniem, w kolejnych latach zarząd planuje rekomendować Walnemu Zgromadzeniu wypłatę większej dywidendy niż w latach ubiegłych. Zarząd planuje, aby wielkość dywidendy pozwoliła spółce uplasować się w przypadku kolejnych wypłat w czołówce rynku pod względem stopy dywidendy. Naturalnie, aby plan ten mógł się spełnić, spółka musi wypracowywać regularnie odpowiedni poziom zysku netto. Warto zauważyć, że za miniony rok cały zysk netto został wypłacony akcjonariuszom w postaci dywidendy.

Rzut oka na bilans

Na zakończenie analizy czas by spojrzeć do bilansu Dom Development. Wynikają z niego dwie istotne dla inwestorów kwestie. Spółka posiadała na koniec IQ’13 aktywa o wartości księgowej 1 710tys. PLN, przy czym aktywa obrotowe spółki wynosiły 1 702tys. PLN, czyli prawie 100% aktywów ogółem. Oznacza to, że spółka wykazuje wszystkie posiadane nieruchomości po stronie zapasów, także grunty, których wykorzystanie nie jest planowane w najbliższych latach. Niektóre spółki wykazują tego rodzaju grunty jako nieruchomości inwestycyjne, przez co mogą przeszacowywać ich wartość w bilansie. Grunty posiadane przez #DOM wyceniane są po mniejszej z dwóch wartości: koszcie wytworzenia lub możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że rzeczywista wartość posiadanych zapasów spółki może być większa niż ta wykazywana w bilansie.

Podsumowując…

Sektor deweloperski przeżywa kłopoty. Tę informację słyszał każdy, kto choćby przelotnie zagląda do prasy gospodarczej, czy to z ciekawości, czy też przypomniawszy sobie niespodziewanie o akcjach spółki budowlanej przetrzymywanych na rachunku maklerskim od 2007 roku. Rzut oka na giełdowy wykres WIG-Deweloperzy również nie pozostawia złudzeń. Inwestorzy zdążyli się już przyzwyczaić, że budowlanka oznacza kłopoty. Jednak na giełdzie, jak i w biznesie, każdy kij ma dwa końce, a najlepsze okazje inwestycyjne zdarzają swię zwykle wtedy, kiedy wszyscy inni porzucili nadzieję na zysk i odwrócili się w kierunku innych inwestycji. Niewątpliwie na upadłości najsłabszych silniejsi będą chcieli skorzystać i z pewnością skorzystają. Sentyment pomału powraca do sektora deweloperskiego, ale jego siła i kierunek pozostaną skorelowane z informacjami z rynku nieruchomości o charakterze gospodarczym oraz politycznym. Niewiadomą wciąż pozostaje kwestia szczegółowych rozwiązań w programie Mieszkanie Dla Młodych. W tych trudnych warunkach Dom Development radził sobie dotychczas nie gorzej niż jego branżowi konkurenci. Wysoki poziom środków pieniężnych utrzymywanych w gotówce i jej ekwiwalentach umożliwia spółce terminowe realizowanie zobowiązań. Obiecująco zapowiadają się plany zarządu dotyczące zwiększenia stopy dywidendy w długim terminie, jednak w terminie krótszym, spadający popyt na rynku mieszkaniowym może utrzymywać istotnie ujemny wpływ na wynik finansowy nie tylko Dom Development, ale całego sektora.

Treści przedstawione w niniejszym serwisie zostały przygotowane z należytą starannością i w oparciu o najlepszą wiedzę ich autorów. Mają one charakter informacyjny i nie stanowią rekomendacji ani porady inwestycyjnej w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715) w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Ich autorzy i serwis Investio.pl nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie wyżej wymienionych treści, a w szczególności za straty z nich wynikłe.